O IPTU e o ITBI na Reforma Tributária

Este novo cenário inaugura um paradigma jurídico de proporções significativas

*Por Nelson Curvellano

A reforma tributária brasileira, consolidada pela Emenda Constitucional 132/23 e detalhada pela Lei Complementar 214/25, não representa apenas uma alteração na forma de arrecadação, mas uma reestruturação profunda do pacto federativo no que tange à tributação sobre o patrimônio e a transmissão de bens. Este novo cenário inaugura um paradigma jurídico de proporções significativas, onde a busca pela eficiência fiscal dos municípios harmoniza-se com a necessidade de modernização das bases de cálculo, tornando-se o epicentro de uma transformação que desafia conceitos seculares do Direito Civil e Tributário.

O cerne desta metamorfose reside na Lei Complementar 227/26, que, ao tramitar e ser aprovada no Congresso Nacional, propõe redefinir os contornos do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Ao fazê-lo, a norma legislativa introduz mecanismos que visam dar efetividade à competência constitucional dos municípios, superando interpretações judiciais que, embora consolidadas, muitas vezes desconsideravam a realidade dinâmica das finanças locais e a necessidade de uma gestão tributária mais ágil e justa.

No desenvolvimento analítico deste novo arcabouço, a principal inovação reside na proposta de deslocar o momento da ocorrência do fato gerador do ITBI. Historicamente, o sistema jurídico brasileiro baseava-se em uma interpretação estritamente civilista, onde a transmissão da propriedade somente se perfectibilizava com o registro em cartório. Todavia, a nova diretriz da Reforma Tributária reconhece que a formalização do negócio jurídico — seja pela escritura pública ou instrumento equivalente — já manifesta a capacidade contributiva e a vontade de transmissão.

Ao permitir que os municípios antecipem a incidência do imposto para este momento, a lei oferece segurança jurídica tanto para o fisco quanto para o contribuinte, especialmente ao possibilitar a aplicação de alíquotas reduzidas como contrapartida. Esta medida não deve ser vista como uma afronta à jurisprudência anterior, mas como uma evolução legislativa que prioriza a realidade econômica da transação sobre o formalismo do registro, garantindo que o ente tributante acesse os recursos no momento em que a riqueza é efetivamente movimentada, fortalecendo a governança local e a capacidade de investimento das cidades.

Paralelamente, a institucionalização de valores de referência para a base de cálculo do ITBI representa um avanço crucial na busca pela equidade e pela verdade material. A nova proposta estabelece que o imposto incidirá sobre o valor venal de mercado, conferindo aos municípios a competência de estabelecer parâmetros objetivos de avaliação. Em vez de uma barreira ao mercado, essa medida atua como um mecanismo de transparência e combate à subavaliação.

Ao adotar o valor de referência como piso, a legislação prestigia a expertise técnica das secretarias de fazenda municipais, que detêm o conhecimento geográfico e econômico necessário para avaliar o patrimônio de forma precisa. Esta mudança não configura uma inversão indevida do ônus da prova, mas sim a aplicação do princípio da supremacia do interesse público, onde o valor de mercado apurado tecnicamente pelo ente público goza de presunção de legitimidade. Cabe ao sistema tributário assegurar que a tributação reflita o real valor do patrimônio imobiliário, evitando que transações subfaturadas prejudiquem a coletividade e distorçam a arrecadação necessária para o desenvolvimento urbano.

No que tange ao IPTU, a reforma confere ao Poder Executivo municipal uma agilidade normativa essencial para a saúde fiscal contemporânea. A alteração constitucional que permite a atualização da base de cálculo por meio de decreto é o reconhecimento de que a valorização imobiliária é célere e não pode ficar refém da morosidade de processos legislativos anuais, que muitas vezes sofrem influências políticas que desvirtuam a justiça fiscal.

Ao permitir que critérios técnicos de valorização urbana guiem o reajuste do valor venal, a reforma assegura que o imposto acompanhe a valorização real dos bairros, garantindo que aqueles que mais se beneficiam de infraestrutura pública contribuam de forma proporcional. Esta flexibilização é fundamental para que os municípios possam realizar uma gestão orçamentária previsível e eficiente, transformando o IPTU em um instrumento de desenvolvimento sustentável e redistribuição de renda urbana, sem as amarras que historicamente causavam defasagens arrecadatórias prejudiciais aos serviços públicos.

A robustez dessa análise também se estende ao impacto positivo que essas medidas exercem sobre o planejamento urbano e a formalização imobiliária. A integração de novas regras e a clareza sobre o momento da incidência tributária reduzem a incerteza para investidores e proprietários. A reforma tributária de 2026 não é um evento isolado, mas o ápice de um movimento de recuperação da autoridade fiscal das prefeituras.

Ao centralizar a competência de avaliação e cobrança de forma mais técnica e menos judicializada, o novo sistema promove uma concorrência saudável entre as cidades e incentiva o uso eficiente do solo. A tentativa de tornar o sistema mais “equânime” e “eficiente” encontra amparo na realidade de uma federação que precisa de municípios fortes e autônomos para atender às demandas diretas do cidadão, simplificando processos que antes eram travados por disputas interpretativas sem fim.

Em conclusão, o cenário desenhado pela reforma tributária no Brasil em 2026 aponta para uma consolidação definitiva da competência municipal sobre o patrimônio. Enquanto o Estado reafirma sua autoridade através de mecanismos de avaliação venal modernos e ágeis, o mercado imobiliário ganha um sistema baseado em critérios objetivos e técnicos.

A eficácia plena destas novas diretrizes representa o triunfo da autonomia federativa e da legalidade tributária sobre interpretações judiciais que, embora históricas, careciam de sintonia com as necessidades fiscais do século XXI. Resta aos investidores, empresas e cidadãos a percepção de que este novo ordenamento não apenas organiza a arrecadação, mas garante que o desenvolvimento das cidades seja financiado de forma justa e transparente, assegurando que o tributo imobiliário cumpra sua função social e econômica de maneira plena e inquestionável.

*Nelson Curvellano, consultor tributário, é diretor presidente do Instituto Brasileiro de Pesquisas e Desenvolvimento Institucional.

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